INFO LOGEMENT
La résiliation du bail par le propriétaire
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À tout moment, le propriétaire ou le locataire peut mettre fin au contrat de location en donnant congé. Cette décision doit cependant respecter des conditions posées par la règlementation. Cet article traite de celles que doit respecter le propriétaire qui souhaite mettre fin au contrat de location. |
La décision du propriétaire de donner congé à son locataire doit obligatoirement être justifiée par l’un des motifs suivants :
- Motif légitime et sérieux : ex. : reconstruction ou modification de l’immeuble, inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (retards systématiques dans le paiement du loyer et des charges, troubles du voisinage répétés, sous-location ou réalisation de travaux non autorisées…) ;
- Reprise du logement pour y habiter lui-même ou pour le faire habiter par ses proches pour une durée minimum de 2 ans ou pour la réalisation de travaux ;
- Vente du logement.
Le propriétaire peut donner congé à son locataire à condition qu’il respecte un préavis dont la durée varie selon la durée initiale du contrat de location :
| Durée du bail |
Délai de préavis |
| Inférieure ou égale à 1 an | 2 mois avant l’échéance |
| Supérieure à 1 an | 6 mois avant l’échéance |
Vous devez informer votre locataire de votre décision de mettre fin au contrat de location par écrit :
- Soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Soit par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux.
| Motifs | Mentions obligatoires |
| Motif légitime et sérieux | · Le motif du congé (retards systématiques dans le paiement du loyer et des charges, troubles du voisinage répétés, sous-location ou réalisation de travaux non autorisées…) |
| Reprise du logement pour y habiter ou pour la réalisation de travaux | · L’évènement qui justifie le besoin de reprendre le logement (reprise du logement pour y habiter ou l’accomplissement de travaux de reconstruction ou de surélévation de l’immeuble autorisés par les autorités compétentes). |
| · En cas de reprise pour y habiter ou pour le faire habiter : les noms et adresses du ou des bénéficiaires (ce dernier ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin).
– En cas de reprise pour effectuer des travaux : le bailleur est tenu de commencer les travaux dans un délai maximum de 6 mois à compter de l’évacuation des lieux par le locataire. Pas de possibilité de relouer ou de faire occuper les locaux avant l’achèvement des travaux. Il devra également accorder sur les postulants éventuels, à prix égal, un droit de priorité à l’occupant évincé qui n’aura pu se procurer un logement correspondant à ses besoins. |
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| Vente du logement | · Le prix et les conditions de la vente.
Attention : En indiquant le prix et les conditions de la vente, le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire. En l’absence de ces informations et de celles précisée par l’article LP21 de la loi du pays n°2012-26 du 10 décembre 2012, le congé n’est pas valable. Le bail suit son cours normal. |
Outre les cas de droit commun de résiliation du bail (notamment par un congé), le contrat de location peut cesser par l’effet d’une résiliation de plein droit ou d’une résiliation judiciaire.
Si le contrat contient une clause résolutoire, la démarche à suivre est la suivante :
- Envoyer au locataire un commandement de payer
- Le locataire dispose ensuite d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû.
- Si le débiteur ne règle pas ou ne règle qu’en partie ce qui est dû, la clause de résiliation produit effet deux mois après le commandement de payer.
- Le propriétaire peut assigner (par huissier de justice) son locataire aux fins de constatation de résiliation devant le juge des référés du Tribunal de Première Instance de Papeete
- Notifier au Président de la Polynésie française (via un huissier de justice) la décision de rupture du bail avec le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 2 mois avant l’audience, afin qu’il saisisse, en tant que de besoin, les organismes ou services sociaux compétents.
- Le juge pourra soit constater la résiliation et rendre une ordonnance d’expulsion soit suspendre la résiliation et accorder un délai de paiement.
S’il n’y a pas de clause résolutoire dans le contrat
La démarche à suivre est la suivante :
- Mettre en demeure le locataire de remplir son obligation.
- Si le bailleur n’obtient toujours rien, il pourra faire une requête au tribunal pour demander au juge civil la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés. On parle alors de résiliation judiciaire du contrat.
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