La révision des loyers
Les nouvelles règles pour ajuster les loyers
T : Taux maximal de révision (en %) B : dernier indice publié à la date anniversaire donnant lieu à la révision A : indice publié à la signature du bail ou à la révision précédente
Pour les contrats de bail en cours, ces nouvelles dispositions ne s’appliquent pas !
→ Ce sont des contrats signés, reconduits ou renouvelés (y compris tacitement) avant le 30 août 2024 et dont le terme ou la date de renouvellement ne sont pas atteints. Sous réserve de l’appréciation souveraine du juge, ils ne sont pas concernés par ces nouvelles dispositions.
Exemple : Pour un contrat de bail commercial conclu le 12 décembre 2023 pour une durée de 6 années, il convient d’appliquer la réglementation en vigueur au moment de la signature du bail jusqu’au 11 décembre 2029.
Pour le renouvellement de contrats de bail, ces nouvelles dispositions s’appliquent lors du renouvellement !
→ C’est le cas dès lors qu’un contrat de bail dont la signature, la reconduction ou le renouvellement (y compris tacitement) intervient à partir du 30 août 2024, sous réserve de l’appréciation souveraine du juge.
Exemple : Pour un bail commercial conclu le 12 décembre 2023 pour une durée de 3 années, la reconduction du bail aura lieu le 12 décembre 2026. À partir de cette date, les parties devront appliquer les nouvelles modalités de révision des loyers prévues par le code de la concurrence.
ATTENTION !
Le renouvellement (y compris tacite) d’un contrat de location s’apparente à un nouveau contrat. De ce fait, la nouvelle règlementation s’appliquera à ce nouveau contrat de location.
→ Il faut toujours tenir compte de la date de signature du contrat de location car elle permet de connaître quelle réglementation en vigueur il faut appliquer.
→ Les contrats de bail peuvent être modifiés par les 2 parties pour convenir ensemble de suivre la nouvelle réglementation, notamment par le biais d’un avenant au contrat ➔ Il faut que les 2 parties se mettent d’accord.
Quelques soit le type de bail (à usage commercial, artisanal, industriel, professionnel ou d’habitation), si le contrat est signé, reconduit ou renouvelé (y compris tacitement*) avant le 30 août 2024 et dont le terme ou la date de renouvellement n’est pas atteint et sous réserve de l’appréciation souveraine du juge :
→ ce contrat ne sera pas soumis aux nouvelles dispositions de l’arrêté n° 889 CM
→ il restera régit par les dispositions de l’arrêté n° 1462 CM du 31 décembre 1992 modifié
Exemple : Pour un contrat de bail d’habitation conclu le 12 décembre 2023 pour une durée de 3 ans, il convient d’appliquer la réglementation en vigueur au moment de la signature du bail jusqu’au 11 décembre 2026.
La demande de révision
- Pour les baux à usage commercial, artisanal, industriel ou commercial : la révision a lieu tous les 3 ans à la date anniversaire du bail à la fin du trimestre calendaire ;
- Pour les baux à usage d’habitation : la révision a lieu tous les ans, à la fin du trimestre calendaire qui suit la date anniversaire du bail (Sauf délai de révision contractuel supérieur).
Dans tous les cas, il ne peut y avoir :
- de rattrapage des révisions non effectuées les années précédentes (sauf si contractuellement les parties ont convenu d’un délai de révision supérieur à un an),
- ni de perception à titre rétroactif.
Exemple : Le bail commercial prend effet le 1er février 2018. La révision du loyer ne peut intervenir qu’à compter du 1er avril 2019, c’est-à-dire à la fin du trimestre calendaire « janvier, février, mars 2019 ».
Le mode de calcul de la révision
Il s’agit des loyers hors charges. Les charges ne sont pas de la compétence de la Polynésie française mais des communes.
→ Pour les deux types de baux : Le taux de révision est débattu librement entre les parties, dans la limite de la variation de l’indice mensuel des prix de détail à la consommation.
Il s’agit de la variation entre :
- Le dernier indice publié à la date anniversaire donnant lieu à révision et
- L’indice publié à la date anniversaire de la précédente révision (ou l’indice publié à la date de la signature du bail, si c’est la première révision).
En cas de variation négative le taux de révision est nul.
Mode de calcul
Pour connaître l’indice des prix à la consommation : consultez le site internet de l’Institut de la Statistique de Polynésie Française – ISPF.
Le taux maximal de révision (T), exprimé en %, se calcule de la façon suivante :
 T : Taux maximal de révision (en %) B : dernier indice publié à la date anniversaire donnant lieu à la révision A : indice publié à la signature du bail ou à la révision précédente |
En cas de variation négative le taux de révision est nul.
Exemple : Dans le cas où un contrat de location à usage commercial est signé en février 2019 avec un loyer de 100.000 Fcfp. L’indice du prix à la consommation en février 2019 = 98,66 et en février2022= 103,60
Le calcul est le suivant :
- T = ((indice 2022 – indice 2019) / indice 2019) x 100
- T = ((103,60 – 98,66) / 98,66) x 100
- T = 4,957 %
Nouveau loyer : 100.000 + (100.000 x 4,957%) = 104.957 Francs Donc en avril 2022, le propriétaire pourra augmenter le loyer et passer de 100.000 francs à 104.957 francs.
ATTENTION !
Le renouvellement (y compris tacite) d’un contrat de location s’apparente à un nouveau contrat. De ce fait, la nouvelle règlementation s’appliquera à ce nouveau contrat de location.
Les baux conclus À COMPTER du 30 août 2024
Plus d’informations en consultant les fiches dédiées ci-dessous :